לוקח משכנתא – עשה זאת בעצמך

מה זה משכנתא – משכנתא זו הלוואה לרכישת דירה או בית היא ניתנת בתמורה לשעבוד הנכס לבנק ברוב המקרים . תשלומי המשכנתא נפרסים לאורך שנים רבות בתוספת ריבית ולכן ההחזר שנשלם יהיה גבוהה משמעותית מסכום ההלוואה שהתקבלה . תנאי המשכנתא שונים ממטרה למטרה. לדוגמא :

דירה ראשונה – במידה ואין הון עצמי נאלץ לקחת משכנתא שתשלים לנו את עלות הדירה .
מעבר לדירה משודרגת – במידה ולא יהיה לנו ההון להשלמת ההפרש בין מה שהתקבל ממכירת הדירה הישנה לדירה שנרכשה נאלץ לקחת משכנתא נוספת ובנוסף לבצע גרירת משכנתא ישנה לדירה שנרכשה .

דירה להשקעה – אם נרצה לקנות דירה להשקעה לטווח ארוך נוכל להשכיר את הדירה להשקעה , התקבול מהשכירות יכסה לנו את הוצאות המשכנתא שתפרע בהדרגה במשך השנים.

בניה או שיפוץ – הבנקים לא ממהרים לתת משכנתא במצבים אלו אך תמיד יש חריגה ועם אספקת הוכחות הם יאשרו.

חשוב לתכנן את המשכנתא :
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והמשמעותיות בחיינו. משכנתא מסייעת להגשים חלום של רכישת בית. זו החלטה המשפיעה לשנים רבות על איכות החיים שלנו. חשוב להכיר את התנאים והאפשרויות של המשכנתאות השונות ולבחור סוג משכנתא המתאימה ביותר וזה יעזור לנו לגור בבית משלנו ובראש שקט.

מה זה אומר לתכנן את המשכנתא?
​לפני לקיחת המשכנתא מומלץ מאד לחסוך כמה שיותר כסף משלנו  (הון עצמי), ולבחון האם זה הזמן הנכון להתחיל ברכישת הדירה .  חייבים לבדוק מהו ההחזר החודשי שנוכל לעמוד בו.

בעת לקיחת המשכנתא חשוב להבין את תנאי ההלוואה ולבדוק כיצד תרחישים שונים ישפיעו על ההלוואה שלקחנו. כך שנוכל לתכנן כיצד לעמוד בהחזרי המשכנתא, להפחית את סכום המשכנתא ולהעלות את רמת החיים שלנו.

החזרי המשכנתא :

נפרסים על-פני שנים רבות, על מנת לאפשר  לשלם בהדרגה על הדירה. בכל שנה, נשלם ריבית גם על תשלומי הריבית שהתווספו לסכום המשכנתא המקורי שלקחנו. בהתחלה זה לא נראה משמעותי , אך לאורך השנים זה מצטבר ועולה לנו הרבה מאוד כסף.

ריבית זו בתוספת עמלות, וביטוחים  – ביטוח חיים ומבנה , גורמים לכך שסך ההחזר על המשכנתא עולה באופן משמעותי יותר מהסכום שקיבלנו כשלקחנו את ההלוואה. אם קבלנו הצעה למשכנתא בגובה 500 אלף ₪ יש מצב ההחזר יהיה קרוב לפי 2 ולעיתים אף יותר אם לא נדע להתמקח עם הבנק .

תחילה חייבים לבדוק ולחשב היטב כמה הון עצמי יש לנו . כלומר כמה כסף נזיל יש לנו על מנת  שנוכל להשתמש בו לקניית הדירה . המשכנתא אמנם תעזור להשלים את הסכום החסר למחיר הדירה אבל האם זה הזמן הנכון לרכישת הדירה .

לעיתים עדיף להמתין מעט, לצבור הון אישי גבוה יותר וכך להקטין משמעותית את גובה המשכנתא, תשלומי הריבית​ והתשלומים הנלווים.

בהתאם להון העצמי שיש לנו נוכל לחשב מה הגובה המקסימלי שנוכל לקחת משכנתא . והכל בכפוף להוראות המפקח על הבנקים.

הוראות אלו נוגעות לגובה ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה, ליחס שבין המשכנתא להון העצמי במימון הדירה ועוד.

חייבים לזכור שהסכום המקסימלי שנוכל לשלם על הדירה שרצינו מורכב מההון העצמי שלנו ומהמשכנתא המקסימלית שנוכל לקחת.

מעבר למחיר הדירה יהיו לנו הוצאות נוספות ואותן נוכל לשלם רק מההון העצמי ולא מהמשכנתא . ההוצאות הם מיסוי וביטוחים ,שכ”ט עו”ד , אגרות לבנק ולרשויות , הובלה, ריהוט וכו’. לכן מומלץ מאד להגדיל את ההון העצמי שלנו באמצעות חיסכון ולדחות מועד רכישת הדירה או לרכוש דירה אחרת זולה יותר.

חשוב לבדוק האם קיימת זכאות לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון? משרד הבינוי והשיכון נותן מענקים, הטבות ומשכנתא לזכאים בתנאים משתלמים במיוחד כדאי לבדוק את הדרישות ותנאי הקבלה לקבלת ההטבה.

יש לבדוק מהו הסכום לו נהיה זכאים ובאילו תנאים (מסלול, שער ריבית, מספר השנים לפרעון, גובה ההחזר החודשי).

פקיד המשכנתאות יכול לתת מידע בתחום זה .

למרות שניתן לקחת את המשכנתא המקסימלית המותרת על פי חוק, לא תמיד כדאי לעשות זאת.

ככל שהמשכנתא תיפרס על פני זמן רב יותר ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

אבל משכנתא לטווח ארוך יותר כרוכה בריבית גבוהה יותר שתגדיל את סך ההחזר.

חשוב לבחור בתמהיל הנכון שיאפשר לנו להתמודד עם החזר המשכנתא החודשי אך יחד עם זאת, יאפשר לצמצם עד כמה שניתן את סך החזרי הריבית על המשכנתא.

מה יכולת ההחזר החודשי :

ההחזר החודשי כולל בתוכו שני מרכיבים . המרכיב הראשון הוא סכום הקרן עליו מצטברת הריבית והמרכיב השני הוא ביטוח מבנה וחיים שבלעדיהם לא נקבל את כספי הלוואת המשכנתא .

כמו כן אסור לנו לשכוח על הוצאה זו יש הוצאות שוטפות של ניהול הבית .

מים , גז, חשמל, ארנונה , מחיה , גנים , הנאות וכו …

מומלץ שגובה ההחזר שלנו יהיה עד 25% מההכנסה נטו ובכך נצליח לשמור על רמת חיים רגילה .

יהיו מקרים בהם הבנק ישמח לתת סכום גבוהה יותר אך רצוי שלא להענות.

תמיד לזכור הבנק הוא גוף שמחפש להרוויח וככל שנקבל יותר נשלם יותר.

חייבים לקחת בחשבון עם השנים עלולים להתרחש שינויים במצבינו וכתוצאה מזה תפגע יכולת ההחזר .

המלצה אישית שלי בכל חודש לחסוך סכום קטן ולא להשתמש בו ובזכות סכום זה שמצטבר בשנה ניתן לצאת לנופש חלומי למרות המשכנתא .

לאחר שמצאנו דירה רצוי לפני שניגש לעשות סקר שוק לבדוק את המצב המשפטי שלה . רצוי בליווי עורך דין מתחום המקרקעין .
במידה ותרצו אשמח להמליץ עליו .

בשלב הזה רצוי להוציא נסח טאבו מלשכת רישום מקרקעין .
חשוב לבדוק מי הבעלים הרשומים של הדירה .
חשוב עוד יותר שהדירה אינה משועבדת או ממושכנת ובמידה ויש עליה הערת אזהרה לבדוק את משמעותה .

השלב הבא שלנו יהיה לגשת לכמה גופים בנקאיים על מנת לקבל אישור עקרוני .

לא להגיע לגופים אלו בידיים ריקות כי תצטרכו לחזור עם הניירת המתבקשת .

יש להכין 3 תלושי שכר אחרונים לשכיר או אישור רו”ח לעצמאי  , פירוט חשבון עו”ש 3 חודשים אחרונים של כל חשבונות הבנק הפעילים דו”ח יתרות ובמידה ויש לכם הלוואות חיצוניות דרך חברות האשראי הבנקאי יבקש מכם פירוט ההלוואות . תעודת זהות כולל ספח של כל אחד ממבקשי הבקשה .

תעודת זכאות , חוזה רכישת דירה , נסח טאבו ניתן להדפיס מאתר לשכת רשות המקרקעין . (בהמשך תתבקשו לספק לבנק תסריט בית משותף .)

במידה ומתנהל חשבון בבנק אליו אתם פונים בבקשה לקבלת הצעה למשכנתא

נציג המשכנתאות ישלוף מהמחשב שלו את פרטי העו”ש ודו”ח היתרות .

אישור עקרוני למשכנתא ניתן לבקש ולקבל לא רק בסניף בו מתנהל חשבון העו”ש שלנו אלא גם בבנקים אחרים כולל גופים פנסיוניים כגון חברות ביטוח למיניהן.

במעמד הבקשה נציג המשכנתאות יקח מאתנו את כל הניירת שהזכרתי יזין את הפרטים למחשב ע”י פתיחת תיק לאישור עקרוני ובמקביל נצטרך לעדכן אותו בכמה פרטים חשובים כמו מחיר הדירה , סכום ההון שיש ברשותנו , גובה המשכנתא שנרצה לקבל ומטרת ההלוואה : אם מדובר בדירה ראשונה או להשקעה או דירה מקבלן או כל מטרה אחרת .

נציג המשכנתאות ברוב המקרים יחזור אלינו תוך ימים ספורים ויאשר את הבקשה ומחובתנו לברר מולו לכמה זמן היא תקפה .

לרוב היא תקפה לשבועיים . אישור עקרוני ניתן לחדש גם כשפג תוקפו .

האישור אינו כרוך בתשלום ואינו מחייב אותנו .

ההצעה העדכנית שנקבל כוללת את סכום המשכנתא, שיעור הריבית ועלויות נוספות, במסלול אחד או יותר, בהתאם לתמהיל המשכנתא שבחרנו.

חובה לעשות סקר שוק מקיף כלומר לפנות לפחות ל 4 גופים ולבקש מהם אישור עקרוני .

לאחר שקיבלנו אישור עקרוני ממספר גופים שונים מומלץ להשוות היטב בין ההצעות. כעת מגיע השלב הקריטי והחשוב ביותר : רצוי וחובה להתמקח עם הגופים המלווים על מנת לקבל את ההצעה הטובה ביותר .
תמיד נבקש מנציג המשכנתאות את ההצעה במייל .
נשווה בין ההצעות מי שנתן את ההצעה הנמוכה ביותר – אותה נדפיס מהמייל
ונשלח במייל לגוף ממנו קבלנו את ההצעה הגבוהה .
המטרה לקבל הצעה נמוכה יותר מההצעה הטובה ביותר שקבלנו .
יהיו מקרים בהם הנציג אליו פניתם יאמר : “אני מצטער אנחנו לא יכולים להוזיל ”
או לתת הצעה טובה מזו שנתנו – אל תתרגשו . הניחו לו והמשיכו להשוות
בין יתר הגופים עד שתגיעוי למיצוי .
אני מבטיחה לכם כך פעלתי ועזרתי ללא מעט אנשים והשיטה עובדת .

במידה ותחליטו להעזר בגורם חיצוני שיבצע השוואות אלו
יהיה עליכם להפרד מכמה אלפי שקלים בזמן שבהחלט נוכל לעשות זאת בעצמנו . זו לא תורה מסיני וזה כלל לא מסובך .
ובזכות המיקוח וההשוואות נוכל לחסוך אלפי ואף עשרות אלפי שקלים
במשך תקופת המשכנתא .

לצלם ולהעביר לכאן איך נראית טבלה עם הצעה סופית —————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

כמו כן יש לא מעט מחשבונים שניתן להעזר בהם ולחשב את עלות המשכנתא

וזה יתן לנו קנה מידה לסכום ההחזר הכולל .

ברגע שנחליט לממש את ההצעה, נוכל לפתוח את תיק המשכנתא.

הצעת הריבית מוגבלת בזמן. אם לא נבחר לממש אותה בתקופה שנקבעה בהצעה, יתכן שיחול שינוי בהצעה.

לאחר שערכתם סקר שוק ובחרתם בגוף המלווה, הגיע הזמן לקחת את המשכנתא. כדי לצלוח את תהליך לקיחת המשכנתא בקלות, יש לבצע את השלבים הבאים :

להציג את חוזה הרכישה המקורי – ברכישת דירה מיד שנייה או בבניה עצמית יש להציג גם הערכת שמאי מקרקעין.
להציג הערכת שמאי – הגוף המלווה יעניק רשימה הכוללת שלושה שמאים שנבחרו באופן אקראי מתוך מאגר. נצטרך לבחור שמאי איתו נצטרך להתקשר ישירות ולקבל ממנו הערכת שמאי.
חתימה על מסמכים ורשימות פעולות לביצוע – לאחר פתיחת תיק המשכנתא, נתבקש לחתום על מסמכים שונים, ונקבל מהגוף המלווה רשימת פעולות ומטלות לביצוע, וטפסים שונים למילוי שחלקם ימולא על ידי העורך דין .

במקביל למילוי הטפסים וארגון המסמכים הנדרשים רצוי כבר בשלב זה לערוך סקר שוק לגבי מחירי הביטוחים מבנה + חיים . הגוף המלווה יחייב אותנו לקנות ביטוח חיים המבטיח כי במקרה פטירה של הלווים חס וחלילה, הביטוח ישלם לגוף המלווה את יתרת החוב וליורשים יישאר בית ללא משכנתא. כמו כן יהיה עלינו לקנות ביטוח דירה (מבנה). את ביטוחי המשכנתא ניתן לרכוש ממבטחים שונים ובאמצעות סוכנויות ביטוח שונות, הכל לפי בחירה .

​

כפי שהסברתי את נוהל סקר השוק של המשכנתאות כך נפעל עם הביטוחים.

מבצעים פניה טלפונית לכמה חברות ביטוח גדולות מפרטים את סכומי ההלוואה

הנציג יברר מספר שאלות ויתן הצעה לביטוח חיים ומבנה .

ההצעה הזולה ביותר שתתקבל אותה תקבלו ותבקשו לקבל את ההצעה למייל .

על המשכנתא נחתום רק לאחר שקראנו והבנו הכל. יש לקרוא גם את האותיות הקטנות ולבקש הבהרות להיבטים השונים של המשכנתא ושל השעבוד:
האם נוכל לשנות את תנאי ההחזר של המשכנתא?
מהי רשימת הפעולות הנדרשות (שמאות, ביטוחים, רישומים, משכון)?
מה המשמעות של אי-עמידה בתנאי ההחזר (פיגור בתשלומים, תשלום חלקי)?
מה תהיה ההשפעה על תהליך מכירת הדירה, אם וכאשר תהיה מכירה בעתיד?

לשים לב אלו שאלות חשובות מאד .

כמו כן לבקש מהנציג פירוט מדוייק של תמהיל המשכנתא שעליו ממילא נחתום וישאר בידנו .